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近年来东莞流动人口规模变化:长期居住低于落户意向的20%

长期居住,落户意向低于20%,收入越高,入住意愿越强。
1978年,内地第一家“三对一补偿”企业在东莞成立,拉开了东莞改革开放的序幕。
40多年来,东莞从一个普通的农业县变成了一个“世界工厂”。
制造业特别是劳动密集型产业比重高,吸引了大量外来人口。
据统计局统计,2018年东莞常住人口839万人,户籍人口仅232万人,非户籍常住人口高达607万人,仅次于上海、深圳和北京。
同时,非户籍常住人口比例高达72%,居全国第一,是最典型的“移民城市”。
但是,与北京、上海、深圳等流动人口较多的城市不同,东莞的产业整体上比较低端,对外贸易依存度较高,收入水平较低。
本文从流动人口规模变化、居住意愿、购买力等方面对东莞市流动人口房地产需求规模进行趋势预测。
01年流动人口规模:流动人口比重超过70%由于“放笼换鸟”,近年来人口增长放缓首先,从常住人口总量规模来看,东莞并不总是呈上升趋势。
2015年,东莞常住人口一度下降1.1%,比2014年下降8.9万人。
原因一方面是农业转移人口日益减少。
2015年以来,全国流动人口规模迅速上升,进入缓慢下降通道。
另一方面,从源头上看,东莞的移民数量有所下降,这也是因为东莞近年来加快了产业转移的步伐。
2015年和2016年也是腾龙取代鸟类的关键时期。
经济增长放缓了。
同时,2014年、2015年和2016年的直接表现是东莞城镇居民人均可支配收入水平也降到了较低水平。
02年流动人口画像:低学历、青年、单身、租房近八成月工资收入低于5000元/月当然,由于历史原因,东莞严重依赖外贸,其制造业为主的产业特点导致其流动人口与其他一二线城市存在较大差异:第五,省外移民主要来自广西和湖南。
80%的流动人口来自省外,其中广西和湖南占绝大多数,分别占流动人口总数的17%和16%。
此外,湖北、四川、江西、河南、贵州等省也占一定比例,而其他省份的比例处于较低水平。
一般来说,来东莞的跨省流动人口大多来自南方欠发达省份的三四线城市。
另外,20%的流动人口来自广东省,主要来自茂名、揭阳、梅州、湛江等经济相对落后的城市。
第六,40%以上的流动人口被单位或者用人单位占用或者居住在工作场所。
这一水平明显高于全国9%的平均水平;另有30%的流动人口平均房租为588元/月,占月平均收入的14%,住房支出比重明显低于一、二线城市;值得注意的是,只有2.5%的人拥有自己的住房,比全国平均水平低22%。
03年居住意向:长期居住,低于落户意向的20%收入越高,就越愿意留下来据全国流动人口调查数据显示,东莞市流动人口落户意愿不强,有明确意愿落户的流动人口不到30%(4名成年人未明确表态)。
主要原因是东莞户籍含金量低于北京和上海。
另一方面,随着农村承包地、宅基地、农民直接补贴等优惠政策的出台,土地价值越来越高,农村户籍“含金量”逐步增加,落户流动人口意愿受到极大挫败。
从居住意向来看,有高达72%的人表示愿意在这里居住(1/4的人没有明确表态),22%的留在东莞的人表示还没有想过,没有明确的计划;在东莞居住5年以上的人只有13%;在东莞居住5年以下的人占37%。
留在东莞的原因也高度一致。
将近70%的人说他们会住在这里是因为有更多的工作和高收入。
这一系列数据显示,大多数人来东莞只是为了“谋生”,缺乏长远的职业规划,这些人会在很大程度上回到家乡。
值得注意的是,对于明确表示不留在这里的3%的人,有一半的人表示将在一年内回到家乡,近40%的人表示将到其他地方工作,而移民城市的主要目的地仍集中在广东省,特别是广州,其次是深圳等经济发达城市。
考虑到落户意愿和居住时间两个因素(长期居住和落户相结合),只有16.8%的流动人口愿意留在东莞长期发展。
据东莞600多万流动人口计算,只有100万人愿意长期留在东莞和落户东莞。
由此可见,东莞虽然流动人口众多,但可留守的人数并不多。
但值得注意的是,随着收入水平的提高,流动人口更愿意留下来。
以月收入8000元/月的居民为例,38%的居民愿意留下来,比月收入4000元/月的居民高出15个百分点。
04年核心刚性需求客户:目标买家约占5.3%总需求接近5年的总量市场热度的增加使得商品房价格快速上涨,势必对流动人口购买力产生较大影响。
因此,在计算东莞的实际购买能力和规模时,应充分考虑购房者的收入水平。
首先,为了更好地衡量流动人口的购买力,我们根据东莞市的房价和合理的房价收入比,用购买力计算了最低工资水平,约为6000元/月。
据此,我们将目标客户的收入标准定为6000元/月或12000元/月以上。
然后,结合长期发展的条件,我们可以看到,具有购买力和需求的流动人口比例约为5.3%。
(以下简称核心刚性需求)按600万流动人口计算,有购房意愿、有购房能力的人口约为31.8万人,预计将产生954万平方米的购房需求[1],接近东莞年的刚性需求量五年。
[1]按人均住房面积30平方米/人计算。
05年摘要:东莞人口素质提高和增长步伐加快到2025年,核心需求预计增加15万不久前,东莞发布了《东莞市人口发展规划(2020-2035)》。
规划提到:东莞将实施积极的人口控制政策。
仅从短期目标来看,到2025年,全市常住人口将达到960万人;户籍人口将达到360万人。
目前,东莞常住人口仅839万,户籍人口232万。
2025年计划登记人口与常住人口的差距超过120万人。
即使按照目前的居住意向和收入水平,也能给东莞带来6.4万核心刚性需求。
为了尽早实现千万人口的目标,早在2018年,东莞市就放宽了落户政策,率先取消了全国积分落户政策,只要与“两五”同时符合,落户可实现:(1)持有广东省在东莞的有效居住证,累计时间在5年(60个月)以上;(2)在东莞正常参保,在东莞累计参加社会养老保险,累计时间在5年(60个月)以上,不包括一次性付款期)。
落户的门槛明显降低,教育不再是限制落户的障碍,有了落户的希望,低学历的产业工人可以进一步提高东莞的人口吸引力,落户的规模有望进一步提高。
与此同时,随着深圳地价的飙升,华为、阿里巴巴、京东等互联网巨头纷纷将公司总部或重要部门落户迁至东莞,东莞近两年地理位置相同,地价相对便宜。
这与东莞市人力资源和社会保障局发布的2018年落户人口数据一致。
2018年,进入东莞的人才超过15万人,相当于前5年的总量,人才聚集迅速。
就东莞自身的措施而言,东莞不遗余力地提高劳动力素质。
《东莞市居民政府关于实施2018年实施的“技能人才之都”百万劳动力素质提升工程的意见》提出,到2021年实现“百万人才之都”目标,其中“十”是指技工比重提高10%以上,即至少有60万人晋升为技工。
随着这些群体收入的增加,东莞可新增8-10万名核心国外客户,相当于目前核心需求总量的1/3。
随着产业升级奖金的发放,东莞以制造业为主的劣势将逐步改善,东莞经济将迈上新台阶。
同时,在智能制造等新兴产业带动下,东莞将涌现和聚集一大批高端人才和技能型人才,进一步改善东莞人口结构,优化流动人口素质水平。
如果东莞的发展目标能够如期分步实现,在人口综合增长和收入改善方面,到2025年,东莞的核心刚性需求将至少增加15万人,这将成为刚性需求产品分散化的重要动力。

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