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100个县城房价破万,近5亿人“人户分离”现象

这两天,新华社的一篇文章火了,主要是讲县城房价的。
这篇报道是5月27日发的,标题是《有的县城房价涨到三四万元虚火过旺需“降温”》。
其中提到了几个数字,触目惊心。
1,全国有100余个县(县级市)房价均价超过每平方米1万元,其中海南陵水最高,浙江义乌第二。
2,从区域分布看,超过九成位于东部沿海地区,以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。
比如,浙江西部与江西接壤的县级市江山市,3月房价均价为每平方米18608元,不少项目的二手房房价超过每平方米2.5万元。
再比如,苏北宿迁等地房价快速上涨,县城房价比地级市涨幅还大,沭阳县2021年5月房价达每平方米12578元,比去年同期上涨31.20%。
县城房价破万,并不算什么稀罕事,毕竟前些年棚改大潮波及全国小城市,不少县城一两年房价翻倍,不足为奇。
可是,最近两年棚改规模大幅压缩,加之小县城人口常年流出,还能有100多个县城房价破万,单价直追一二线热点城市,背后必然有推波助澜的因素。
这些地方,有个共性:炒作。
中国房地产报之前发过两个榜单,分别是《2020年全国百强县房价榜》和《2020年全国百强县房价涨幅榜》,其中,在38个新房均价过万元的城市中,浙江和江苏两省所辖县、市占了30个。
瑞安、义乌房价全部突破两万,两个县市与三河位列TOP3,昆山、常熟、嘉善、温岭、太仓、乐清、海门、闽侯全部15000+。
可这些城市真有那么多人口流入么?不见得。
浙江省信息化发展研究院专家卓勇良前两天写了篇文章,用六普全国跨省流动人口年龄结构的数据,估算在没有跨省流动人口情况下的浙江人口的年龄结构。
结果是:0-14岁占14.4%,比七普全国平均低3.59个点;15-59岁占61.75%,比七普全国平均低2.60个点;60岁及以上占23.88%,比七普全国平均高5.18个点。
这表明如果没有跨省流动人口,浙江人口结构将大大恶化。
孩子占比提高0.91个点,劳动年龄人口占比缩小6.11个点,老龄化提高5.18个点,出现更少从业人员供养更多老人的窘境。
换言之,发达地区的人口流动,大部分都来自于跨省人口,而大规模的跨省人口,流动的方向都是上海、杭州、宁波、南京、苏州等热点大城市。
这些房价动辄数万的县城,其实就是沾了都市圈的光。
因为大城市房价不断抬升,房票门槛越来越高,大量没有真实需求的购房者会选择“退而求其次”,省内土豪们一掷千金,投机客们热炒环沪、环杭等概念,最终这些小城市人口没增加多少,房价却直冲云霄。
要知道,全国有1800多个县城,处于金字塔尖的县城们尚且如此,剩下的小城市,房价又有多少支撑可言?事实上,在100个县城房价破万的背后,近5亿人“人户分离”现象值得关注,即:户籍留在老家,居住在大城市。
根据七普数据,在2020年,“人户分离”人口已经达到4.9亿人,占总人口比例达到35%;与2010年相比,人户分离人口增长了88.52%!在2019年,统计局公布的数据还是2.8亿人,占比总人口比例仅为20%,但当时是非普查年份,而2020年经过详细的人口普查和统计,真实的数字远比我们想象的要多。
所谓“人户分离”,指的是:居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道,且离开户口登记地半年以上的人口。
越来越多人从老家进入到大城市,户籍留在老家,在大城市买房或租房住,久而久之,县城自然会变成“孤岛”。
根据七普数据,从2010年到2020年这十年间,人口增量最大的三个省份中,第一是广东,增加了2169万人;其次是浙江,增加了1014万人;第三是江苏,增加了609万人。
江浙粤这些地方,不光是集聚人口,关键是年轻人流入多。
从60岁以上人口的比重来看,广东只有12.35%,老龄化程度极低,而江苏是21.84%、浙江是18.78%、上海是23.38%、山东是20.9%。
当“人户分离”的趋势愈演愈烈,甚至60%以上的城市常住人口都是“老家县城的户籍”,小城市房地产自然会出现虚假繁荣。
比如,人口常年流出、老龄化加剧的三四线城市,盲目扩张新城区,批量建设高层住宅,必然会产生大量无人居住的空置房。
民生之前此前发过一个报告,用两组数字,粗略统计了空置房面积。
统计办法很简单,国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”,据此测算,大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%,按保守的12%房屋空置率来测算,目前城镇空置房屋面积为41.8亿平方米,考虑空置住房的我国房地产存量,已经达到了349亿平方米。
也就是说,41亿平米房子目前没人住。
是不是感觉很荒诞?一边是大城市比肩接踵,车水马龙,年轻人租房四处搬家,漂泊不定,蜷缩在十几平米的出租屋里,住房矛盾日益突出。
另一边,是近5亿人背井离乡,41亿平米房子空置,同时投机客正用各式各样的概念推高小城市的房价,导致100个县城房价破万。
欲戴王冠,必承其重,当县城高估的房价露出真容,大家才会发现,脱离了人口的楼市,终究是一场幻梦。

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