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开发商“暴雷”,我的房子还好吗?

四川地产一哥“蓝光”在宁波、重庆多个网红盘停工,房子已经卖出,但资金链断裂,导致项目停工,房屋交付遥遥无期。为啥这么大反应,因为蓝光可是AAA评级啊!AAA评级意味着债务人具有非常强的还本付息能力,业内人看来就是不会违约的,是非常安全的。但现在的形势下,我们看到同样作为AAA评级的恒大、华夏幸福、荣盛发展也难逃暴雷的宿命。那,地产公司暴雷了,我的房子怎么办呢?

何谓地产暴雷?

一是资金链断裂,因为虽然经历着各种金融和限购限售政策的围追堵截,禁止或限制房地产开发各个阶段加杠杆,比如,近两年来一直要求房地产企业参与土地使用权招拍挂时要用自有资金,不得使用借贷资金,也不允许信托、基金等金融机构为开发商拿地进行任何形式的配资,但作为资金密集型的房地产开发商从拿地到建设开发到销售都在想尽各种办法,瞒天过海、暗渡陈仓,依然玩儿着尽可能地加大杠杆的资本游戏,这也是为什么地产项目融资以债权融资为主,包括发行债券和非标债权。

二是,资金链断裂了会开发商们会采取什么对策应对呢?在去杠杆的大趋势下,要么断臂求生,卖掉部分项目或降价促销回笼资金;要么并购重组,引入新的战略投资者;最不济的,可能走向破产重整或破产清算。

三是,一旦资金链断裂,施工方为了减少损失,可能会停止施工,导致无法按期交房;而开发项目的土地使用权和在建工程也因债权人的追索可能面临司法查封及拍卖的风险。

问题来了,开发商暴雷有这么多问题,那我们作为购房人该咋办呢?

简单总结一下:法律对消费型购房的保护还是比较充分的,但,投资性购房可能面临更大的风险。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》的解释,消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要。

《执行异议规定》第二十九条规定:‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

从上述司法解释来看,在开发商处于债务纠纷诉讼之中,所开发建设的房地产项目面临被拍卖变卖的情况下,一个很明确的原则就是,要着力保护消费型购房,即买房的目的是用于满足生活居住需求,甚至这种保护都已经提升到了高于抵押权的优先和建设工程价款的法定优先权了!力度不可谓不大。

那我们遇到开发商暴雷,就要看看自己的购房合同及付款情况了,包括贷款到位情况,也要考量一下自己买房子是不是属于消费行为,名下已经有多套住房的可能就要危险了。

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