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楼市“粮仓”关门了?34城房价下跌,80家房企兜里没钱,风向变了

据机构统计,今年前8月累计调控楼市次数超420次,另一边,官方数据显示,1-8月全国商品销售面积11.4亿平米,上半年新房平均售价11720元/平,包括三四线城市在内,房价低于5000元/平的城市屈指可数,如今就连县城也有103个单价过1万元,重要城市的房价是收入的13倍。毫不夸张地说,严密的调控环境,与高房价同时并存。

在房说君看来,从根源上看,高房价还真不是调控所致,而是部分城市同时具备经济实力和购买力,拉高了市场需求。但国家对楼市进行持续的调控,挤出炒房客的同时,效果也开始显现:其一是部分城市的需求明显下降。最为明显的,8月以来岳阳、沈阳、昆明等地启动措施,防止地产商“恶意降价”,而这里的背景是市场降温,开发商为回款不得不选择抛售。

如果说这些城市出手稳市场,是因为人口减少或产业资源相对落后的话,随着调控从新房蔓延到二手房市,以后楼市中不再有“常胜将军”。十多个二手房参考价城市陆续出台措施,房价“腰斩”、“膝斩”的热词频出,那些昔日炒房团充斥的城市,也罕见出现月成交低于3000套的局面,而一些中介门店卖出的房子也只有一两套。

说白了,当下的楼市,无论新房还是二手房,从把控风险的角度,都有一个共同的方向,就是“确保市场健康平稳发展”,如果你把房价挂得太高就会被认为有炒作嫌疑,要么就降低卖,要么就别卖了,长远地看,市场价格会逐步由官方把控。

其二是地产商的“黄金时代”过去了。今年开始,房企全面执行“3+2红线”措施,通过限制融资和控制负债规模来规范房企的高杠杆模式。如果说成交量是“水”,那么银行贷款、信托这些能“借到钱”的地方,就是房市的“粮仓”。粮仓大门逐步关闭,贷款不断收紧,投向市场的信托额度也在减少,随之而来的,是年内有260家房企关门走人了。

更何况,今年地产商又面临偿债高峰,截止到8月中旬,已经有超38只涉房债券违约,涉及金额高达587.2亿元,相比较去年上升了82.4%。福晟、华夏幸福、某大等大型房企接连爆出的债务问题,也印证着房企这个楼市先行者接下来的发展趋势。简单来说,就是房企越没钱,越不能向市场借钱,直接把楼市的仓储大门给关上了。

从市场上看,规定的威力已经开始显现

一方面,34城房价下跌,楼市成交出现明显转折

以往金九银十,楼市情绪都会迎来一波上涨,但如今,城市都一改高热态势,房价和成交量都明显转折。据官方70城住房价格指数,34城二手房价环比上月下跌,是近6年来二手房下跌城市数量最多的月份。市场成交也冷清,易居监测的13城中,8月二手房住宅成交约为5.7万套,环比下跌17.9%,同比下跌36.6%,像深杭沪等城市成交量更是逐月下滑。

特别是刚刚过去的中秋小假期,9月19日-21日的成交依旧情绪不高。中指院统计,监测城市住宅成交面积较去年中秋下降39%,其中京沪深没有较大浮动,比去年中秋假期增长30%。二线以下城市降温明显,成交降幅都在5成上下。

正所谓量在价先,如果没有成交量的加持,房价根本不会有持续发展的支撑,所以不管是近半年来或是中秋假期,都反映出房地产情绪发生了根本的变化。随着房企的财务压力加剧,成交量的变化,市场环境的切换,房价自然会受到波及。

另一方面,80家房企兜里没钱了,土地市场的秋意蔓延

近期,成都、杭州、济南等地推出年内第二集中供地,15-17日,成都的75宗地块中至少17宗终止出让,3宗流拍,另外还在成交的地块有近7成直接底价成交;沈阳19宗地块出让,有14宗底价成交;杭州方面,截至15日中午,10宗竞品质地块报名截止,其中9宗地块报名未达标,相当于提前宣告流拍。

除此之外,还有苏州、青岛、福州,大部分城市都是底价成交,还充斥着零溢价率、流拍、无人报名等现象。除此之外,三线以下城市的土地也停滞了。据机构数据,8月全国300城土地出让金环比减少17%,同比降幅达49%,足足降了近一半。

虽然从市场趋势上看,这是降温的信号,但更主要的原因是地产商没钱了。在克而瑞发布的上半年报告,80家重点上市房企,上半年的现金持有量五年来首次下降。在房说君看来,这是严厉措施下,三道红线和融资受限制产生的效果。

如此浓厚的秋意,颇有种6年前历史重现的味道。在2014-2015年,全国市场低迷,不仅土地流拍率上升,供给过剩,而且楼市成交量大幅萎靡,价格下跌,库存增加,一系列现状导致开发商拿地积极性大大减低。彼时的市场开启去库存棚改,每年几百套的棚户改造间接营救了地产商们,但需要注意的是,历史不可能简单的重现,毕竟那时候,百姓的购买力、市场的杠杆度、房价都没有如今这么高,通过棚改来推动市场发展在所难免。

但如今,今年不用再指望房价还有一波上涨了,地产商也不可能盼着再来一次去库存来消耗存货。换句话说,今时不同往日,房地产调控已经逐步向长效机制步进,不会因为房价、土拍、房企等问题影响大局,也不可能因为某一环节的降温去停下脚步来提升它,毕竟市场太热了,在如此严密的调控下,降温是再正常不过的事。

在这样的趋势下,未来30天,楼市极有可能迎来“打折潮”

房说君有话说,要知道,过去房企的盈利模式已经透支了整个行业的前景,在预售制下,房企只需要极少的自有资金,再借钱拿地盖房、开卖,紧接着拿着购房者的回款继续买地扩充规模,既赚得盆满钵满,又推高的市场价格。

但如今在2个信号下,一边市场降温,购房者观望情绪增加,另一边房企兜里又没钱,为了偿债,为了降负债率,更为了生存,为了业绩,在金九银十的关键时期,未来30天,楼市极可能迎来打折潮。否则,可能真的会迎来马光远预测的,未来只有20%的房企,20%的城市和房子了。

在房说君看来,事实证明,纵然过去我们有9万家房企,但充斥着太多无用、高杠杆的企业,从这个意义上讲,市场降温和调控收紧,一定程度也是优胜劣汰,降低整个市场的杠杆率,只有开发商过苦日子,无房人才能真正过上好日子。

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